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À partir du 1er octobre 2026, un propriétaire qui met un appartement en location à Paris ou dans les Hauts-de-Seine ne pourra plus reprendre le bail qu’il utilisait jusque-là. Un décret du 6 juillet 2026 a mis à jour le contrat type de location, ce modèle obligatoire que suivent tous les baux d’habitation depuis la loi Alur. Les changements ne bouleversent pas la relation entre bailleur et locataire, mais ils touchent à son point le plus sensible : l’impayé.
Un modèle obligatoire qui n’avait pas suivi la loi
Depuis 2014, tout bail d’habitation, vide ou meublé, doit respecter un contrat type fixé par décret ; le dernier datait de 2015. Or, en juillet 2023, le législateur a rendu obligatoire la clause résolutoire pour impayés et en a raccourci le délai, sans que le modèle officiel soit mis à jour : beaucoup de baux signés depuis reprennent encore l’ancienne rédaction. Le décret n° 2026-596 met le modèle en conformité. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : locations vides, meublées, colocations à bail unique, baux mobilité et étudiants. Les baux en cours ne sont pas à réécrire.
La clause résolutoire : six semaines au lieu de deux mois
La clause résolutoire est la clause qui permet au bailleur de faire constater la fin du bail lorsque le locataire ne paie plus le loyer, les charges ou le dépôt de garantie. Elle figure désormais d’office dans le contrat type, et elle produit ses effets six semaines après un commandement de payer resté sans réponse, contre deux mois auparavant.
La clause ne met pas fin au bail toute seule : elle ouvre la voie à une procédure devant le juge, seul à pouvoir prononcer l’expulsion, et qui garde le pouvoir d’accorder au locataire jusqu’à trois ans de délais de paiement. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, continue de s’appliquer. Le bailleur gagne donc deux semaines sur un calendrier qui, de la première échéance manquée à la libération du logement, se compte encore en mois.
La servitude de résidence principale : un sujet d’avenir, surtout à Paris
Le nouveau modèle comporte une mention que la plupart des bailleurs découvrent : la servitude de résidence principale. Créée par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés touristiques, elle permet à une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants, ce qui est le cas de Paris et de la quasi-totalité des Hauts-de-Seine, d’imposer dans son plan local d’urbanisme que certains logements neufs soient occupés uniquement en résidence principale. Lorsqu’un logement est concerné, le bail doit le dire, sous peine de nullité.
Deux précisions rassurent la grande majorité des propriétaires de l’ouest parisien. La servitude ne vise que les constructions nouvelles : un appartement haussmannien du 16e ou un trois pièces des années 1960 à Boulogne-Billancourt n’est pas concerné. Et elle suppose qu’une commune l’ait inscrite dans son PLU, ce qu’aucune ville de notre secteur n’a fait à ce jour ; le PLU bioclimatique de Paris ne l’a pas prévue. Le sujet reviendra sans doute.
Les ajouts pratiques, et ce qui ne change pas
Le contrat type prévoit désormais une rubrique facultative pour le numéro de portable du bailleur et du locataire : un appel dès la première échéance manquée évite souvent que la situation ne s’installe. Il propose aussi des clauses facultatives sur le défaut d’assurance et les troubles de voisinage. Tout le reste est inchangé : durée du bail, préavis, dépôt de garantie, révision annuelle et, à Paris, l’encadrement des loyers. C’est une mise à jour, pas une réforme.
Ce qui protège vraiment un bailleur
Soyons francs : ces six semaines ne serviront pas à grand-chose. Un bail conforme est indispensable, mais il n’a jamais empêché un impayé, et ce n’est pas une clause qui règle un dossier mal engagé. Ce qui protège un propriétaire, c’est la bonne sélection du locataire. Et pour bien sélectionner, il faut d’abord positionner son loyer raisonnablement, au niveau du marché. Un loyer juste attire plusieurs candidatures, et l’on peut alors choisir le bon dossier ; c’est là que l’expérience fait la différence. Un loyer trop haut, à l’inverse, ne laisse aucun choix : on prend le seul candidat qui accepte, souvent quelqu’un qui est déjà à la limite financièrement, et c’est ainsi que naissent les impayés.
À cette sélection s’ajoute, dans tous les cas, la garantie loyers impayés : elle prend le relais dès la première échéance manquée et couvre la procédure. Pour la sérénité financière d’un bailleur, c’est imparable. Chez Ouest Avenue, en gestion locative, c’est cette méthode, loyer au prix du marché, sélection rigoureuse et garantie, qui fait que les commandements de payer restent l’exception. Nos modèles de baux sont, bien sûr, déjà à jour du nouveau contrat type.
Deux questions que nous posent les propriétaires cette semaine
Dois-je refaire le bail de mon locataire en place ?
Non. Un bail en cours reste valable tel qu’il a été signé, y compris pour sa clause résolutoire, jusqu’à son renouvellement.
Un bail signé en octobre sur l’ancien modèle est-il nul ?
Le contrat type est obligatoire ; un bail qui ne le respecte pas expose le bailleur à voir certaines clauses écartées par le juge, et l’omission de la servitude de résidence principale, lorsqu’elle s’applique, entraîne la nullité. Mieux vaut repartir du nouveau modèle ou confier la rédaction à un professionnel. Notre FAQ répond aux autres questions courantes sur la location.
Sources : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet 2026) modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 24 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; observations de l’agence Ouest Avenue.
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Article rédigé par
Christophe BERMANN — Fondateur de l’agence Ouest Avenue
Diplômé d'un Master en marketing, j'ai passé plus de 10 ans dans un grand groupe de presse nationale avant de fonder l'agence Ouest Avenue en 2012. Passionné par l'architecture parisienne, la photographie immobilière et les petites histoires cachées dans les rues de la capitale, j'ai voulu créer une structure à l'approche humaine et qualitative, dédiée à ceux qui cherchent un accompagnement sérieux et soigné pour vendre, acheter, faire gérer ou investir dans l'immobilier résidentiel, principalement dans l'Ouest parisien et les Hauts-de-Seine.
