Questions fréquentes

La valeur d’un bien correspond au prix auquel des logements comparables se sont réellement vendus récemment, dans la même rue ou le même quartier — et non au prix affiché par les annonces voisines, qui ne reflète que les attentes de leurs vendeurs. C’est pourquoi une estimation sérieuse s’appuie d’abord sur les ventes effectivement enregistrées.

Notre estimation en ligne vous donne une première fourchette à partir de ces données publiques. Elle doit ensuite être affinée lors d’une visite : l’étage, la luminosité, l’exposition, l’état général ou les travaux à prévoir font sensiblement varier le prix d’un bien à l’autre, et aucun algorithme ne les perçoit aussi bien qu’un agent qui connaît le quartier.

Le dossier de diagnostic technique doit être réuni dès la mise en vente : le DPE doit en effet figurer dans l’annonce, et l’ensemble du dossier sera annexé à la promesse de vente. Il comprend dans tous les cas le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et, pour un lot de copropriété, le mesurage de la surface privative au titre de la loi Carrez.

D’autres diagnostics s’ajoutent selon les caractéristiques du bien : le repérage de l’amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le constat de risque d’exposition au plomb pour un immeuble construit avant 1949, les diagnostics électricité et gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans, et l’état relatif aux termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Tout savoir sur les diagnostics.

Tout dépend du prix. Un bien présenté d’emblée à sa juste valeur suscite rapidement des visites et trouve généralement un acquéreur en quelques semaines. À l’inverse, un bien surévalué perd peu à peu de son attrait : les acheteurs le voient rester en ligne, s’interrogent, et la vente finit souvent par se conclure en dessous du prix qu’on aurait obtenu en étant juste dès le départ.

Une fois l’acquéreur trouvé, il faut ensuite compter environ trois mois entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte définitif chez le notaire.

Le mandat simple autorise le vendeur à confier son bien à plusieurs agences à la fois. Cela semble multiplier les chances ; c’est en réalité souvent une erreur, car on met alors en compétition des agences plutôt que des acheteurs. Or les acquéreurs voient tout ce qui est à vendre dans leur secteur : multiplier les annonces et les intermédiaires n’apporte aucun acheteur de plus, et un même bien affiché plusieurs fois, parfois à des prix différents, finit par inquiéter plutôt que par séduire.

Le mandat exclusif est la bonne méthode pour maîtriser le marché. L’agent qui en a la charge connaît tous les acheteurs qui se manifestent, organise les visites, recueille les offres et peut ainsi les mettre réellement en concurrence, au bénéfice du vendeur. La période pendant laquelle l’exclusivité ne peut pas être dénoncée varie selon les agences, trois mois le plus souvent ; au-delà, chaque partie peut y mettre fin avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée. Chez Ouest Avenue, cette période est volontairement plus courte : nous préférons travailler à la confiance plutôt qu’à la contrainte.

C’est le mandat de vente qui précise si les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Cela ne change rien pour l’acheteur qui consulte une annonce : le prix affiché s’entend toujours honoraires compris et, lorsque ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce indique aussi leur montant ainsi que le prix net revenant au vendeur.

Dans tous les cas, les honoraires ne sont dus qu’une fois la vente effectivement conclue, par la signature de l’acte définitif. Nos tarifs sont consultables dans notre barème des honoraires.

Il s’écoule en général trois mois entre la signature de la promesse de vente — qu’on appelle aussi compromis — et celle de l’acte définitif chez le notaire. Cette période est rythmée par plusieurs étapes.

Dès que la promesse lui est notifiée, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Il dépose ensuite ses demandes de prêt : la condition suspensive d’obtention du financement lui laisse en général soixante jours pour obtenir une offre de sa banque. Pendant ce temps, le notaire interroge la mairie sur son éventuel droit de préemption — elle dispose de deux mois pour se prononcer —, rassemble les documents d’urbanisme et obtient du syndic l’état daté de la copropriété. Une fois toutes les conditions réunies, l’acte définitif est signé, le prix est versé au vendeur et l’acquéreur reçoit les clés.

Rarement de gros travaux : engager une rénovation avant de vendre coûte presque toujours plus cher qu’une baisse de prix équivalente, et l’acquéreur préfère souvent réaliser les travaux à son goût.

En revanche, quelques gestes simples changent réellement la perception d’un logement : désencombrer les pièces, rafraîchir une peinture défraîchie, réparer les petits défauts visibles, ouvrir les volets et soigner l’éclairage. Ils rendent les visites plus agréables et les photos plus belles, sans grever votre budget. Seule exception à étudier au cas par cas : un DPE très défavorable, qui pèse désormais nettement sur le prix, en particulier auprès des investisseurs.

La loi impose de remettre à l’acquéreur, au plus tard lors de la promesse de vente, un ensemble d’informations sur la copropriété : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, le montant des charges payées au cours des deux derniers exercices et des travaux déjà votés, ainsi que, s’ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

La plupart de ces documents s’obtiennent auprès du syndic : les réunir dès la mise en vente évite de retarder la signature de la promesse.

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d’impôt. Pour une résidence secondaire ou un bien mis en location, elle est en revanche imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Des abattements réduisent progressivement cette imposition selon la durée de détention : la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, et de prélèvements sociaux au bout de trente ans. Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. C’est le notaire qui calcule et prélève l’impôt au moment de la vente : vous n’avez aucune démarche à faire.

Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent près de 8 % du prix à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Contrairement à ce que leur nom laisse penser, l’essentiel de cette somme ne rémunère pas le notaire : il s’agit de droits et de taxes qu’il collecte pour le compte de l’État et des collectivités.

Ces droits ont augmenté en 2025 : Paris et les Hauts-de-Seine, comme l’ensemble des départements d’Île-de-France, ont porté leur taxe départementale de 4,5 % à 5 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent toutefois à cette hausse. Dans le neuf, les frais sont bien plus réduits, de l’ordre de 2 à 3 % du prix. Le rôle du notaire dans l’achat.

Il faut en général compter trois à quatre mois. Quelques jours à quelques semaines s’écoulent d’abord entre l’acceptation de l’offre et la signature de la promesse de vente ; viennent ensuite les dix jours du délai de rétractation, puis la recherche du financement, pour laquelle la promesse prévoit le plus souvent soixante jours. Le notaire prépare parallèlement l’acte définitif.

Un achat réalisé sans recours au crédit peut aller sensiblement plus vite, puisqu’il ne dépend plus des délais bancaires.

Oui. Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Ce délai commence à courir le lendemain de la remise en main propre, ou de la première présentation de la lettre recommandée, qui lui notifie l’acte signé.

Pendant cette période, il peut renoncer à l’achat sans avoir à se justifier, et récupère alors l’intégralité des sommes versées. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature : il ne bénéficie d’aucun délai de rétractation.

C’est la clause qui protège l’acquéreur qui finance tout ou partie de son achat par un crédit. La promesse de vente précise le montant, la durée et le taux maximum du prêt recherché, ainsi que le délai accordé pour l’obtenir : au minimum un mois selon la loi, le plus souvent soixante jours.

Si l’acquéreur n’obtient pas son financement dans ce délai, la vente peut être annulée et son dépôt de garantie lui est restitué, à condition qu’il puisse prouver avoir été diligent — en présentant par exemple les refus de ses banques. Le délai peut aussi être prolongé si le vendeur y consent, ce qui arrive fréquemment lorsque le dossier est en bonne voie.

C’est l’usage. L’acquéreur verse un dépôt de garantie, généralement compris entre 5 et 10 % du prix, sur le compte séquestre du notaire — jamais directement au vendeur. Cette somme vient en déduction du prix le jour de l’acte définitif.

Elle est intégralement restituée si l’acquéreur se rétracte dans le délai de dix jours, ou si une condition suspensive, comme l’obtention du prêt, ne se réalise pas. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, on parle plutôt d’indemnité d’immobilisation, qui obéit à des règles proches.

L’offre d’achat se fait par écrit. Elle indique le prix proposé, la durée pendant laquelle elle reste valable et, le cas échéant, le fait que l’achat sera financé par un prêt. Une offre au prix demandé, acceptée par le vendeur, engage les deux parties : mieux vaut donc l’avoir mûrement réfléchie, et avoir fait le point avec sa banque au préalable.

L’agent transmet l’offre au vendeur et vous tient informé de sa réponse. Il vous accompagne ensuite à chaque étape : la signature de la promesse de vente, le suivi de votre financement, jusqu’à l’acte définitif et la remise des clés.

Deux dispositifs sont à connaître. Le prêt à taux zéro, accordé sous conditions de ressources aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, est ouvert jusqu’à fin 2027 pour l’achat d’un logement neuf ; il ne finance pas, en revanche, l’achat d’un logement ancien à Paris ni dans les Hauts-de-Seine.

Par ailleurs, les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse des droits de mutation décidée en 2025, ce qui représente une économie d’environ 0,5 % du prix. Nos conseils aux primo-accédants.

Le DPE vous renseigne d’abord sur le confort du logement et sur le montant probable de vos factures d’énergie. Mais il pèse aussi sur l’avenir locatif du bien : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025, et ceux classés F subiront la même interdiction en 2028. Pour un investissement locatif, une mauvaise étiquette doit donc se refléter dans le prix, en tenant compte du coût des travaux nécessaires.

Le mode de calcul évolue par ailleurs en faveur des logements chauffés à l’électricité. Une première réforme, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, a déjà permis à certains d’entre eux de gagner une classe ; une seconde, qui s’appliquera au 1er janvier 2027, améliorera encore leur étiquette.

À Paris, le loyer d’un logement mis en location ne peut pas dépasser un plafond, appelé loyer de référence majoré. Il est fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction de l’immeuble et le caractère vide ou meublé de la location. Un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux biens comparables — une grande terrasse ou une vue remarquable, par exemple — et il doit être justifié dans le bail.

Ce dispositif, instauré à titre expérimental, prend fin le 23 novembre 2026, sauf si le législateur le prolonge d’ici là. Les communes des Hauts-de-Seine, quant à elles, n’y sont pas soumises.

Non, ni pour un nouveau bail, ni pour un renouvellement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent au regard de la loi. La même interdiction s’appliquera aux logements classés F à partir de 2028, puis aux logements classés E en 2034. Un locataire déjà en place peut, de son côté, demander au propriétaire la réalisation des travaux nécessaires.

Avant d’engager un chantier, il est cependant utile de faire établir un nouveau DPE : la réforme du mode de calcul entrée en vigueur le 1er janvier 2026, puis celle qui s’appliquera au 1er janvier 2027, permettent à de nombreux logements chauffés à l’électricité de gagner une classe.

Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer, charges non comprises ; pour une location meublée, il est plafonné à deux mois. Il est versé à la signature du bail et restitué au départ du locataire.

La restitution intervient dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Le propriétaire peut en déduire les sommes restant dues, à condition de les justifier par des factures de réparation ou un décompte de charges.

Paris et les Hauts-de-Seine sont situés en zone tendue : le locataire d’un logement vide y bénéficie donc d’un préavis réduit à un mois, au lieu de trois ailleurs, comme pour une location meublée.

Le propriétaire, de son côté, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. Il doit en outre justifier d’un motif précis : la vente du logement, sa reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, comme des retards de paiement répétés.

Le propriétaire ou l’agence ne peut réclamer que les pièces figurant sur une liste fixée par décret : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle — contrat de travail, carte d’étudiant ou extrait K bis pour un indépendant — et des justificatifs de ressources, comme les derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition. Les mêmes pièces peuvent être demandées à un éventuel garant.

Tout autre document est interdit : il n’est pas possible d’exiger, par exemple, un relevé de compte bancaire, une photo d’identité ou une attestation de bonne tenue de compte.

La différence tient d’abord à la durée du bail : trois ans pour une location vide, un an pour une location meublée, ou neuf mois lorsque le locataire est étudiant. Le logement meublé doit comporter une liste minimale d’équipements fixée par décret, de la literie aux ustensiles de cuisine, qui permet d’y vivre dès l’arrivée. Il autorise un dépôt de garantie de deux mois, et ses loyers relèvent d’une fiscalité propre, celle des loueurs en meublé, distincte de celle des revenus fonciers.

Le bon choix dépend du bien, de son emplacement, de la clientèle visée et de vos objectifs patrimoniaux : c’est une question que nous étudions avec chaque propriétaire.

Les honoraires de location sont partagés entre le propriétaire et le locataire, mais la part du locataire est strictement encadrée : elle ne peut jamais dépasser celle du propriétaire, et elle est plafonnée au mètre carré.

Depuis le 1er janvier 2026, à Paris et dans la plupart des communes des Hauts-de-Seine, classées en zone très tendue, elle est limitée à 12,10 € par mètre carré habitable pour l’organisation des visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, auxquels peuvent s’ajouter 3 € par mètre carré pour l’état des lieux d’entrée. Ces plafonds, restés figés de 2014 à 2025, sont désormais revalorisés chaque année.

La gestion locative consiste à confier à l’agence l’ensemble de la vie de votre location. Nous recherchons et sélectionnons le locataire, rédigeons le bail et réalisons l’état des lieux d’entrée. Nous encaissons ensuite les loyers, appliquons chaque année leur révision, régularisons les charges et relançons en cas de retard.

Nous suivons l’entretien courant et les éventuels sinistres, puis gérons le congé, l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie. Nous vous aidons enfin à préparer votre déclaration de revenus fonciers. Vous suivez à tout moment vos documents et votre compte en ligne. Découvrir notre gestion locative.

Le coût de la gestion dépend des services que vous choisissez de nous confier : la gestion courante de la location, l’assurance loyers impayés si vous souhaitez y souscrire, et la mise en location lorsque nous recherchons un nouveau locataire.

Pour que vous puissiez comparer en toute clarté, l’ensemble de nos tarifs est publié dans notre barème des honoraires, et nous vous les présentons en détail avant la signature du mandat de gestion.

Consulter le barème des honoraires

La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire. En cas d’impayé, elle prend en charge les loyers et les charges dès le premier mois, ainsi que les frais de procédure nécessaires au recouvrement des sommes dues. Elle couvre également les dégradations constatées au départ du locataire.

Pour en bénéficier, le locataire doit présenter un dossier conforme aux critères de l’assureur, que nous vérifions lors de la sélection. À noter : un propriétaire qui a souscrit cette assurance ne peut pas, en principe, demander en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Oui, à condition de déclarer vos revenus fonciers au régime réel. Dans ce cas, les honoraires de gestion, la prime de l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et une partie des travaux viennent en déduction des loyers perçus, ce qui réduit d’autant la base imposable.

Si vous relevez du micro-foncier, possible lorsque vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique à la place, et aucune charge réelle ne peut être déduite. Selon le montant de vos charges, l’un ou l’autre régime sera plus avantageux.

Oui. Le mandat de gestion est généralement conclu pour un an et se renouvelle chaque année ; vous pouvez y mettre fin à son échéance, en respectant le préavis qu’il prévoit. La nouvelle agence reprend alors le bail en cours, le dépôt de garantie et l’historique du dossier.

Le changement est transparent pour le locataire : il n’a aucun nouveau document à signer, seul le destinataire de ses loyers change. Si vous souhaitez nous confier la gestion d’un bien déjà loué, nous prenons en charge l’ensemble de ces démarches.

Nous examinons chaque candidature à partir d’un dossier complet, limité aux pièces autorisées par la loi. Nous vérifions l’authenticité des justificatifs, la stabilité de la situation professionnelle et le niveau des ressources au regard du loyer demandé, ainsi que, le cas échéant, le respect des critères de l’assurance loyers impayés.

La sélection se fait dans le strict respect de la loi, sans aucune discrimination. Le propriétaire est informé de la candidature retenue avant la signature du bail, afin que la décision soit prise en toute transparence.

L’agence prend en charge les urgences et l’entretien courant : elle recueille les devis, missionne et coordonne les artisans, puis contrôle la bonne exécution des interventions. En cas de sinistre, un dégât des eaux par exemple, elle effectue les déclarations auprès des assurances et suit le dossier jusqu’à son règlement.

Au-delà d’un montant fixé dans le mandat de gestion, aucune intervention n’est engagée sans votre accord préalable. Vous êtes informé à chaque étape, et les factures restent consultables dans votre espace en ligne.