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Le 21 octobre, les sénateurs débattent du texte qui doit décider de l’avenir de l’encadrement des loyers à Paris. Sans nouvelle loi, l’expérimentation, créée en 2018 et déjà prolongée une fois, s’arrête dans la nuit du 23 au 24 novembre 2026. C’est l’occasion de remettre les règles à plat : elles diffèrent à Paris et dans les Hauts-de-Seine, et la plus mal comprise, le complément de loyer, pèse souvent plus lourd que le calendrier parlementaire.
Une expérimentation qui arrive à son terme
L’encadrement du niveau des loyers a été créé à titre expérimental par la loi Elan de novembre 2018, pour cinq ans, puis porté à huit ans par la loi 3DS de février 2022. Paris l’applique depuis le 1er juillet 2019. La proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée à l’Assemblée nationale en décembre 2025, visait à pérenniser le dispositif et à l’étendre. La commission des affaires économiques du Sénat a choisi une autre voie le 14 octobre : une prolongation de deux ans, jusqu’en novembre 2028, dans les mêmes communes, sans pérennisation, comme le souhaite le gouvernement. Rien n’est acquis pour autant : le texte modifié devra repasser devant les députés avant la fin novembre, et seules les règles promulguées s’appliqueront.
En attendant, rien ne change pour un bail signé aujourd’hui à Paris : les loyers de référence fixés par l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 s’appliquent.
Comment fonctionne le plafond à Paris
Pour chacun des 80 quartiers administratifs, le préfet fixe chaque année un loyer de référence au mètre carré, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. Le loyer de base d’un bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, c’est-à-dire supérieur de 20 % à la référence. Ces montants figurent obligatoirement dans le bail. Un dépassement expose le bailleur à une demande de remboursement du locataire et à une amende administrative.
Dans les Hauts-de-Seine, la première mise en location est libre
À Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine ou Levallois-Perret, il n’y a pas d’encadrement du niveau des loyers, donc pas de complément de loyer à justifier. Quand un logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire en fixe librement le montant, et c’est le marché qui le sanctionne. La liberté s’arrête en revanche au changement de locataire : comme Paris, ces villes sont en zone tendue, et un décret, reconduit pour les baux signés jusqu’au 31 juillet 2027, plafonne le nouveau loyer au dernier loyer payé par le locataire sortant, éventuellement révisé selon l’indice de référence des loyers. Une vacance de plus de dix-huit mois ou des travaux importants rouvrent la fixation libre ; un logement classé F ou G, jamais.
Le complément de loyer : exceptionnel, et pas « pour un oui ou pour un non »
Le complément de loyer permet, à Paris, de dépasser le plafond lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport aux logements comparables du même secteur, et qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence. Le bail doit en indiquer le montant et la justification. Il est interdit depuis août 2022 si le logement présente certains défauts, comme des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité ou une étiquette énergétique F ou G. Le locataire peut aujourd’hui le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature, et c’est alors au propriétaire de prouver qu’il est justifié. Le texte de la commission du Sénat porterait ce délai à un an : raison de plus pour ne prévoir un complément que s’il se défend.
C’est là que nous constatons le plus de malentendus. Beaucoup de propriétaires parisiens imaginent qu’un balcon, une cave ou une vue dégagée suffisent. Or si tous les appartements de l’immeuble ont un balcon, le leur n’a rien de distinctif, et une cave est une caractéristique normale d’un appartement parisien. Une vue sur la tour Eiffel ou sur le Sacré-Cœur, une grande terrasse rare dans le quartier, voilà ce qui peut justifier un complément. Le reste se paie autrement : par un loyer juste, qui attire plusieurs dossiers et permet de choisir le bon locataire.
Ce qu’un bailleur peut faire dès maintenant
Avant de relouer à Paris, vérifiez le loyer de référence de votre quartier, mesurez précisément la surface, et ne prévoyez un complément que si vous pouvez l’expliquer en une phrase à un tiers. Dans les Hauts-de-Seine, retrouvez le dernier loyer payé et la date de sa dernière révision. Attendre le vote du Parlement n’a guère de sens : les règles du jour s’appliquent au bail du jour. Chez Ouest Avenue, en gestion locative, nous fixons chaque loyer à partir de ces règles et des loyers réellement constatés, à Paris comme dans le 92.
Deux questions que nous posent les bailleurs cet automne
Si l’encadrement disparaît fin novembre, pourrai-je augmenter le loyer de mon locataire actuel ?
Non. Un bail en cours ne se renégocie pas parce que la loi change : le loyer évolue seulement par la révision annuelle prévue au bail, dans la limite de l’indice de référence des loyers. Et lors d’une relocation, le plafonnement propre aux zones tendues continuerait de s’appliquer.
Un balcon suffit-il à justifier un complément de loyer ?
Rarement. Il faut que la caractéristique distingue le logement de ceux du même secteur. Si les logements comparables ont aussi un balcon, ce n’en est pas une ; une vue exceptionnelle ou une terrasse rare peuvent l’être. Notre FAQ répond aux autres questions courantes sur la location.
Sources : loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Elan), article 140 ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 ; décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; arrêté préfectoral du 12 juin 2026 ; proposition de loi n° 217 (Sénat, 2025-2026) et texte n° 48 de la commission des affaires économiques du Sénat (14 octobre 2026) ; ANIL ; justice.fr ; observations de l’agence Ouest Avenue.
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Article rédigé par
Christophe BERMANN — Fondateur de l’agence Ouest Avenue
Diplômé d'un Master en marketing, j'ai passé plus de 10 ans dans un grand groupe de presse nationale avant de fonder l'agence Ouest Avenue en 2012. Passionné par l'architecture parisienne, la photographie immobilière et les petites histoires cachées dans les rues de la capitale, j'ai voulu créer une structure à l'approche humaine et qualitative, dédiée à ceux qui cherchent un accompagnement sérieux et soigné pour vendre, acheter, faire gérer ou investir dans l'immobilier résidentiel, principalement dans l'Ouest parisien et les Hauts-de-Seine.
