Quelle est la différence entre conseil syndical, syndic ou encore syndicat des copropriétaires ? Quelles sont les règles de majorité dans une copropriété ? A quoi servent les charges ?

Vous trouverez ci-après un résumé des grandes notions à connaître.

La copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme : « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes constitue la copropriété ».

1 Le règlement de copropriété

Il est obligatoire pour tout immeuble en copropriété. Chaque propriétaire reçoit un exemplaire. Ce document fixe les règles de la vie de l’immeuble : convocation en assemblée, nombre de conseillers syndicaux, règles de vie (appareil de climatisation en façade, linge, volets…). Il ne peut être modifié entièrement, seulement en partie par l’assemblée générale des copropriétaires.

2 Les organes de la copropriété

Le conseil syndical

Ce sont des copropriétaires qui représentent les copropriétaires auprès du syndic; ils sont élus à la majorité (art. 25) en assemblée générale (AG).

Le syndic

Professionnel (dans 75 % des cas) ou bénévole, élu par l’AG (art.25), il gère, administre et représente le syndicat des copropriétaires en justice. Elu pour 3 ans maximum, son contrat n’est pas tacitement reconductible, mais doit faire l’objet d’un nouveau vote en AG.

Le syndicat des copropriétaires

C’est l’ensemble des copropriétaires; doté de la personnalité juridique, il peut voir sa responsabilité engagée. Le syndicat se réunit au moins une fois par an en assemblée générale afin de prendre les décisions de gestion de la copropriété.

3 L’assemblée générale et les règles de majorité

L’AG

La convocation à l’assemblée doit être adressée par le syndic au moins 21 jours à l’avance. La lettre de convocation doit contenir la date, lieu et heure de réunion, l’ordre du jour et les pièces nécessaires à l’information des copropriéiaires (comptes annuels, budget prévisionnel, devis…) et un pouvoir pour se faire représenter à l’AG. La réunion doit se tenir dans la ville de situation de l’immeuble. Une feuille de présence est établie, chaque propriétaire doit la signer afin de valider si le nombre de tantièmes représenté est suffisant pour les prises de décision. Le lot de copropriété est exprimé en tantième en fonction de la surface privative et de la quote-part des parties communes.

Les règles de majorité

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes correspondant à son lot. Les décisions seront prises avec des règles de majorité qui varient en fonction de l’importance de
la décision.
La majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des présents ou représentés) concerne les votes sur les travaux d’entretien et l’accessibilité (handicapés).
La majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) concerne les travaux d’amélioration rendus obligatoires par la loi (ascenseur, ravalement…).
La double majorité de l’article 26 (2/3 des millièmes et majorité des copropriétaires) concerne les travaux de transformation : ascenseur, local commun, amélioration du chauffage.
La majorité absolue concerne les travaux de surélévation, de vente d’une partie commune, suppression d’un service collectif…

4 Les charges de copropriété

La copropriété fonctionne grâce aux charges versées par les copropriétaires. Ces charges sont de deux sortes : générales et spéciales.

Les charges générales

Ce sont des charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes. Elles sont réparties en fonction des tantièmes du lot de chaque copropriétaire. Tous les
copropriétaires doivent participer aux charges générales.

Les charges spéciales

Ce sont les charges relatives aux équipements et services collectifs. Elles sont réparties en fonction de l’utilité de chaque lot; c’est-à-dire que le propriétaire habitant au rez-de-chaussée ne paiera pas de charges relatives à l’ascenseur.

5 Paiement et recouvrement des charges

Le budget prévisionnel prévoit les dépenses annuelles de la copropriété. Le syndic demande en début de trimestre des provisions pour charges « égales au quart du budget et en
fonction des tantièmes du lot ». Le syndic peut demander le versement d’avances pour constituer des réserves par exemple sur des travaux à venir. Si un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges 30 jours après une mise en demeure, il peut se voir réclamer la totalité des provisions annuelles. Le syndic peut saisir le tribunal de grande instance pour en
obtenir le paiement.

Extrait “Le petit Immobilier” édité par Dunod