A moins de disposer de l’intégralité des fonds, il est nécessaire lors d’un achat immobilier de passer par un financement. Comment se passe ce financement et quelles sont les garanties qui sont liées ? Ouest Avenue vous propose un début d’éclairage avec cet article.
Achat immobilier : garanties et financement
1 Les garanties (sûretés)
En cas d’acquisition d’un bien immobilier par un prêt bancaire, la banque demande une garantie de paiement de la somme prêtée. Ces sûretés immobilières sont réelles (hypothèque, privilège du préteur de deniers) ou personnelles (caution).
L’hypothèque
Elle sert à garantir le paiement d’une dette sur des biens immobiliers, neufs ou anciens, sans que le propriétaire en soit dépossédé. L’hypothèque fait l’objet d’un acte notarié avec inscription au bureau des hypothèques. Son coût est élevé : 2 % environ du montant du prêt pour un bien acheté 200 000 € les frais seront de 4 600 €.
Le privilège de préteur de deniers (PPD)
Proche de l’hypothèque, le PPD ne peut garantir qu’un emprunt sur un bien ancien et non pour une vente sur plan, des travaux ou une construction. Le PPD fait l’objet d’une inscription au bureau des hypothèques. Le coût est d’environ 1,4 % du montant du prêt car il est dispensé de la taxe de publicité foncière (O,715%).
Dans ces deux types de garanties, l’inscription au bureau des hypothèques doit être faite par le notaire dans les deux mois de la signature de l’acte de vente. De même, en cas de problème financier la banque peut faire saisir et vendre le bien aux enchères.
La main levée de l’hypothèque et la radiation du privilège de préteur de deniers
Dans le cas où le bien serait revendu avant le terme du prêt, le notaire doit demander la radiation de l’hypothèque car même si le bien a changé de propriétaire, la banque peut demander la vente du bien en cas d’impayé. Cette mainlevée (radiation) a un coût de 0,7 %.ll n’y a pas de frais pour la
radiation du PPD. Un an après le terme du prêt, l’extinction de l’hypothèque ou du PPD est automatique.
La caution
Le créancier peut accepter qu’une société spécialisée ou qu’un particulier garantisse sa créance. La société de caution s’engage à payer la dette à la place du débiteur en cas de défaillance, moyennant un rémunération. Mais si elle remplace le débiteur, elle peut se retourner contre lui. Se porter caution, pour un particulier consiste à s’engager à payer à la place du débiteur. C’est un engagement important sur ses biens personnels et ses revenus (à l’exception du RSA).
La caution peut garantir des biens neufs ou anciens. ll s’agit d’un acte sous seing privé. Le coût s’élève à 1 % environ du montant du prêt.
Il existe des cautions « mutuelle fonctionnaire » qui permettent aux salariés de bénéficier d’une garantie sans frais. Il existe deux formes de cautionnement : la caution simple engage le créancier à se retourner contre le débiteur puis contre la caution; la caution solidaire permet au créancier de
se retourner contre le débiteur et la caution pour la totalité de la dette.
2 Le financement
Evaluation du budget
L’achat d’un logement est un gros investissement pour lequel il faut recourir à un emprunt. La somme empruntable est évaluée en cumulant les revenus (salaires, loyers) et en déduisant les charges (crédits en cours, pensions versées). La banque fixe un taux d’effort de 30 % afin d’éviter le surendettement : un ménage ayant 1 000 de revenus nets pourra rembourser 333 €/mois.
L’acquéreur devra calculer le prix de revient global de son acquisition en cumulant : le prix d’achat, les droits de mutation (environ 7 % dans l’ancien, 3 % dans les biens de moins de 5 ans), les frais de garanties et les frais de dossier.
Le prêt bancaire
Le choix du type de prêt dépend du profil de l’acquéreur. Toutefois avant de recourir à un prêt à long terme classique, il faut utiliser les prêts aidés dont on peut bénéficier: le plan épargne logement, le prêt employeur (1 % patronal), prêts fonctionnaires et certains prêts « aidés « dont les conditions
varient pour chaque type de prêt comme :
– le prêt PAS : achat de résidence principale et travaux soumis à des conditions de ressources ;
– le prêt PTZ+’. achat de résidence principale, neuf ou ancien, avec travaux, sans condition de ressources.
Le contrat de prêt
ll définit la durée qui varie en fonction de la somme empruntée et du montant des mensualités désirées. Le taux peut être variable, c’est-à-dire augmenter ou baisser selon les termes du contrat, ou fixe avec des mensualités constantes ou modulables en fonction de l’évolution de la situation financière de l’emprunteur. L’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours à réception de son offre de prêt. ll peut soit l’accepter (envoi de l’offre signée à la banque le 11ème jour) ou la refuser (aucun frais ne pourra être exigé).
Extrait “Le petit Immobilier” édité par Dunod