Quel est le rôle du notaire lors d'une vente immobilière ?

Role du notaire vente immobilièreC’est un officier ministériel qui donne une garantie et une légitimité aux actes qu’il rédige. ll accomplit un certain nombre de formalités après la signature du compromis de vente. Le notaire établit un acte authentique, c’est-à-dire qu’il a date certaine, force probante et force exécutoire. L’acte sera conservé 100 ans. Une copie sera délivrée sur demande. Depuis la loi de mars 2000, l’acte peut être conservé sur support électronique.
Les formalités se font avant l’acte et après.
Le notaire engage sa responsabilité dans les actes qu’il rédige et peut être mis en cause en cas d’erreurs ou de négligences dans leur rédaction.

1- Les formalités préalables

Afin que l’acte ne soit ni contesté ni annulé, le notaire obtient des autorisations et réunit des documents tels que :

  • le droit de préemption (droit de préemption urbain de la commune, droit de préemption de la Safer, droit de préemption du locataire) ;
  • les documents d’urbanisme ;
  • les renseignements hypothécaires. ll demande à la conservation des hypothèques un état décrivant les éventuelles garanties prises sur le bien (hypothèque par exemple). L’acquéreur ne doit pas en effet supporter les dettes du vendeur;
  • la garantie dommage-ouvrage : si l’immeuble vendu a moins de l0 ans, l’acte devra préciser s’il existe ou non une assurance dommage-ouvrage, et en conséquence à qui s’adresser en cas de sinistre.
  • la déclaration d’achèvement de travaux : document attestant de l’ achèvement et de la conformité des travaux du bien vendu.

Le notaire vérifie la qualité de vendeur et contrôle l’origine de propriété sur 30 ans. C’est très important, notamment en cas d’indivision.

2- Les formalités postérieures

La publicité foncière

Le notaire doit publier la vente au bureau des hypothèques dans les deux mois de l’acte. Ceci permet de rendre la vente opposable aux tiers (créanciers, voisins), Les droits d’enregistrement et de publicité foncière sont acquittés.

Les notifications

Au syndic: si la vente portait sur un lot en copropriété. NB : il est d’usage de demander un état daté avant la vente afin d’éviter ce genre de procédure. Aux compagnies d’assurance : si le bien est payé au moyen d’un prêt bancaire, une notification de la vente est adressée aux assurances de l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires.

Remise du titre à l’acquéreur

Dès que le notaire reçoit le titre de propriété de la conservation des hypothèques il l’adresse au propriétaire accompagné du relevé de compte définitif. Le délai varie de 2 à 6 mois selon les conservations des hypothèques.

La remise du prix au vendeur

L’usage veut que le notaire remette le prix au vendeur le plus tôt possible.
Avant de débloquer le prix, le notaire doit, le cas échéant :

  • avoir payé la banque (solde d’emprunt) ;
  • avoir payé les syndicats des copropriétaires;
  • acquitté l’éventuelle plus-value.

En cas d’immeuble commun à des époux, le prix ne peut pas être remis à un seul sans le consentement de l’autre (le consentement éventuel sera noté dans l’acte).

3- Les frais d’acte

Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur (art. 1593 du Code civil). lls incluent différentes dépenses (taxes, débours…).
Les frais d’acte représentent environ 7 % du prix du bien ou 3 % pour un bien en frais réduits, c’est-à-dire de moins de cinq ans faisant l’objet d’une première vente.
Chacune des parties peut prendre son propre notaire ; on parle d’acte en “double minute”.
Les “frais de notaire” ou plus précisément les droits de mutation sont identiques que l’on fasse appel à un ou deux notaires; leurs émoluments seront partagés. De même, le fait de signer uniquement l’acte définitif chez un notaire et le compromis en agence, par exemple, ne diminue pas les honoraires du notaire.

 Extrait « Le petit Immobilier » édité par Dunod

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