Ce sont deux contrats qui comportent des engagements différents pour l’acquéreur et le vendeur. lls peuvent être rédigés par un agent immobilier ou par un notaire. Mais quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?
La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente
Le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne une option pour un temps limité (2 à 3 mois).Le vendeur ne peut, pendant cette période, renoncer à la vente ni proposer le bien à un autre acquéreur. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) d’en principe 10 % du prix de vente. S’il renonce à acheter, cette somme sera acquise au vendeur. Pour être valable, cet acte doit être enregistré à la recette des impôts (sous dix jours si acte sous seing privé ou dans le mois si c’est un acte notarié.) Si l’acquéreur souhaite acheter, nous parlons de « levée d’option », l’indemnité d’immobilisation viendra alors en déduction du prix de vente. L’acte définitif sera signé une fois que les conditions suspensives seront réalisées (Ex. : prêt bancaire, obtention permis de construire, travaux, purge du droit de préemption de la mairie…).
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente
Les deux parties s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé en commun. juridiquement : << compromis vaut vente >>. L’acquéreur verse une somme appelée « dépôt de garantie » représentant 5 à 10 % du prix de vente. Le versement de cette somme est un simple usage, il n’y a pas d’obligation. Cette somme s’imputera sur le prix Iors de la signature de l’acte. Le compromis n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Si l’une des parties renonce à son engagement en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives, l’autre peut l’y contraindre en exigeant des dommages et intérêts. L’acte sera signé une fois les conditions suspensives réalisées. La durée d’un compromis est en moyenne de 3 mois dans le cas où l’acquéreur ferait appel à un financement. Ce délai peut être réduit en cas de paiement comptant ou dans le cas où la commune ne bénéficierait pas du droit de préemption urbain (le délai de réponse de l’administration est de 2 mois). Le rédacteur de l’acte fixe des délais à l’acquéreur pour le dépôt de demande du prêt bancaire et pour I’offre de prêt. Cet échéancier permet un gain de temps en cas de non-obtention du prêt; Ie vendeur pouvant remettre son bien en vente rapidement. Le montant maximum du prêt envisagé, son taux et sa durée sont également précisés dans l’acte.
Le délai de réflexion ou rétractation
La loi SRU de 2000 protège les acquéreurs d’un bien immobilier en leur accordant un délai de rétractation de 7 jours pendant lesquels ils peuvent revenir sur leur engagement sans motif en adressant une lettre recommandée AR (le délai court à compter du lendemain de la signature ou bien de la remise en LRAR de l’avant-contrat). Les sommes versées devront être intégralement restituées dans un délai de 21 jours. La loi SRU ne s’applique pas aux professionnels et aux biens autres qu’à usage d’habitation.
Nous parlons de délai de réflexion s’il s’agit d’un acte sous seing privé et de délai de rétractation s’il s’agit d’un acte authentique (notarié).
Extrait “Le petit Immobilier” édité par Dunod
